De quoi se composent les frais d'achat ?
En plus du prix d'achat, vous payez en Flandre trois types de frais : les droits d'enregistrement (officiellement le droit de vente, verkooprecht), les honoraires et frais d'acte du notaire et, si vous empruntez, les frais de l'acte de crédit hypothécaire. Les droits d'enregistrement sont de loin le poste le plus important, et c'est là que la Flandre se distingue.
Le droit de vente flamand : deux taux
| Situation | Taux |
|---|---|
| Habitation propre et unique : vous achetez en tant que particulier, vous y habiterez vous-même et ne possédez aucune autre habitation (ou la vendez dans le délai) | 2 % |
| Tous les autres achats, comme une résidence secondaire ou un achat par une société | 12 % |
Le taux réduit est soumis à des conditions. Les principales : vous achetez la pleine propriété en tant que personne physique, vous vous domiciliez dans l'habitation dans le délai légal, et vous ne possédez à ce moment aucune autre habitation. Si vous avez encore une maison à Bruxelles ou en Wallonie, elle compte. Le régime prévoit un délai pour la vendre. Votre notaire vérifie à l'avance si vous remplissez les conditions.
Comparaison sur le prix demandé de la Villa Grandeur
| Pour un prix d'achat de 1 095 000 € | Droits |
|---|---|
| Flandre, habitation propre et unique (2 %) | 21 900 € |
| Wallonie, habitation propre et unique (3 %) | 32 850 € |
| Flandre, taux standard (12 %) | 131 400 € |
| Bruxelles et Wallonie, taux standard (12,5 %) | 136 875 € |
À Bruxelles, l'abattement sur la première tranche du prix ne s'applique pas au-delà d'un plafond que ce bien dépasse ; un Bruxellois qui achète sa résidence principale paie donc le taux plein. Sur ce montant, la différence avec la Flandre dépasse les cent mille euros. Pour qui fait de la villa sa résidence principale, il vaut donc la peine d'examiner tôt avec le notaire les conditions du taux réduit, surtout si une habitation doit encore être vendue.
Frais de notaire
Les honoraires du notaire sont fixés par la loi, identiques dans tout le pays, et augmentent avec le prix d'achat. S'y ajoutent des frais administratifs et la TVA. Le notaire fournit à l'avance un décompte détaillé. L'acheteur et le vendeur peuvent chacun choisir leur notaire ; les notaires se partagent alors les honoraires, sans frais supplémentaires pour vous.
Frais du crédit
Si vous empruntez avec une inscription hypothécaire, un second acte s'ajoute : l'acte de crédit. Vous payez sur celui-ci des droits d'enregistrement et d'inscription sur le montant inscrit, plus les honoraires du notaire. Ces frais sont fédéraux et identiques à ce que vous connaissez. Demandez à votre banque ou à votre notaire un calcul sur votre montant emprunté.
Et ensuite : le précompte immobilier
En tant que propriétaire, vous payez chaque année le précompte immobilier, calculé sur le revenu cadastral indexé. Le taux de base est régional : la Flandre applique un taux plus élevé que Bruxelles et la Wallonie, auquel s'ajoutent les centimes additionnels de la province d'Anvers et de la commune de Brecht. Le revenu cadastral de la Villa Grandeur est de 2 585 € (non indexé). Votre notaire ou l'agence peut vous indiquer le montant annuel actuel.
En résumé
Pour l'habitation propre et unique, la Flandre est la région la moins chère à l'achat : 2 %, contre 3 % en Wallonie et 12,5 % à Bruxelles. Le précompte immobilier annuel y est en revanche un peu plus élevé. Sur un bien de ce prix, l'économie à l'achat l'emporte largement.
Date de référence : septembre 2026. Il s'agit d'informations générales et non d'un conseil personnalisé. Les taux et conditions évoluent ; faites vérifier votre situation par votre notaire ou votre conseiller.
